作者：劉展超
如果你在自住外還有一套價(jià)值500萬元的房產(chǎn)，是將其對外出租收取租金，還是直接賣掉將房款存進(jìn)銀行吃利息？哪種方式收益大？
I北方網(wǎng)近日發(fā)布報(bào)告稱，由于房價(jià)的高企，多數(shù)城市租金無法追上房價(jià)上漲的步伐，全國50個重點(diǎn)城市的租售比為1：592，遠(yuǎn)低于國際合理租售比區(qū)間水平。
這背后不僅是房價(jià)的逐年走高，再梳理也可發(fā)現(xiàn)，與居民收入相比，國內(nèi)熱點(diǎn)城市房租并不便宜。但專家認(rèn)為，隨著相關(guān)政策的引導(dǎo)，租賃市場的穩(wěn)定可以預(yù)期。
僅1城租售比處于國際合理水平
房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1：300～1：200。
對于房產(chǎn)持有者來說，租售比較低，意味著房產(chǎn)的租金回報(bào)率低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一次性賣掉房產(chǎn)獲得的收益多。在報(bào)告統(tǒng)計(jì)的50個全國大中城市中，平均租金回報(bào)率為2.2%，低于2年的銀行存款利率（2.4%），租金回報(bào)率處于較低水平。
從城市等級來看，一線城市平均租售比為1:636，售租比達(dá)53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房價(jià)相對較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1:556。
一線城市中，北京、深圳房價(jià)高企，租售比最低，租金回報(bào)率均為1.8%；上海租售比最高，租金回報(bào)率為2.0%；廣州在一線城市中租金房價(jià)雙雙墊底，租金回報(bào)率為1.8%。四個城市租金回報(bào)率均不高于2%。
高租售比TOP10的城市主要聚集在東北區(qū)域，如哈爾濱、沈陽、長春、大連。東北經(jīng)濟(jì)相對薄弱，外來人口吸引力不強(qiáng)，房價(jià)處于相對低位，但東北省會城市對區(qū)域內(nèi)務(wù)工人群的吸引力較強(qiáng)，租賃市場熱度高，租金處于相對高位。
租售比最高的城市為哈爾濱，租金回報(bào)率為4.0%，租售比突破1：298，是上述50城中唯一一個在國際租售比合理區(qū)間的城市。
哈爾濱租金高房價(jià)低，在中國大中城市中較為少見。報(bào)告認(rèn)為，哈爾濱人口流入弱，房價(jià)處于全國的洼地，當(dāng)前房價(jià)并不高。而哈爾濱作為黑龍江的省會城市，對區(qū)域內(nèi)務(wù)工人口有較高吸引力，租賃市場活躍，租金較高。
重購輕租背后：房價(jià)逐年上漲
房屋出租收益不敵銀行存款利率，是不是應(yīng)該及時(shí)賣房？從市場表現(xiàn)來看，并非如此。
如果房價(jià)能夠穩(wěn)步上漲，在將其對外出租收取租金的同時(shí)，還可以享受房產(chǎn)本身的增值，這可能要比直接賣掉房產(chǎn)把錢存銀行要劃算得多。
那房價(jià)到底走勢如何？總體來看，國內(nèi)多數(shù)城市近些年來房價(jià)漲多跌少，且并未見到大幅回調(diào)的現(xiàn)象。
記者梳理過去10年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國商品房均價(jià)逐年穩(wěn)步攀升（商品房銷售均價(jià)=商品房銷售額/商品房銷售面積）。從2009年的4681元/平方米至2019年，尚未出現(xiàn)年度下降的情況，并在10年內(nèi)翻了一番。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2019年10月份全國商品房均價(jià)為9337元/平方米。2019年全國房價(jià)的主要特征在于，房價(jià)走出了8000元的行列，正式進(jìn)入9000元階梯。隨著高端項(xiàng)目入市，價(jià)格方面也是漲易跌難。不過，部分房企當(dāng)前資金面明顯收緊，會有企業(yè)采取以價(jià)換量的銷售策略。
當(dāng)然，十年翻倍也并非很大的漲幅，同期（2009~2018年）中國GDP漲幅為158%，全國居民人均可支配收入漲幅為156.6%。
乍看之下，全國平均房價(jià)10年漲幅不及GDP和居民收入增速，但中國樓市區(qū)域性極強(qiáng)，熱點(diǎn)城市的房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非熱點(diǎn)城市，十年間漲幅高達(dá)數(shù)倍的情況也比比皆是。
這也是為何國內(nèi)一些熱點(diǎn)城市房產(chǎn)領(lǐng)域重購輕租的原因，對于一些投資投機(jī)性需求來說，他們購入房產(chǎn)并非在意短期租金，而是更看重未來幾年的房產(chǎn)增值。
與高企的房價(jià)相比，國內(nèi)很多城市的租金收入看起來并不理想，況且，購來的新房多半是毛坯狀態(tài)，如想出租還要進(jìn)行裝修，耗時(shí)耗力，不如閑置幾年還以毛坯狀態(tài)出售。
這些房源的閑置，客觀上減少了一個城市可以對外出租的潛在房源數(shù)量，增大了當(dāng)?shù)刈赓U市場的供需矛盾，進(jìn)而也會影響房租的變化。
去年12月，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告稱，2011、2013、2015年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%，呈現(xiàn)逐漸上升的態(tài)勢。到2017年，我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率達(dá)21.4%，全國城鎮(zhèn)地區(qū)有6500萬套空置住房，我國二線和三線城市住房空置率高于一線城市。
中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁表示，從國際比較來看，中國住房空置率仍然處于較高水平，應(yīng)研究制定空置稅和房產(chǎn)稅有助盤活存量住房，降低空置率。
盡管業(yè)界并非全部認(rèn)可上述數(shù)據(jù)，但盤活存量房源來緩解住房供需矛盾逐漸成為共識。
去年10月，國務(wù)院參事、住建部原副部長仇保興建議，為了理性遏制、逐步燙平房地產(chǎn)泡沫，應(yīng)率先出臺能夠精準(zhǔn)遏制投機(jī)的消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅，然后再從容考慮物業(yè)稅。
不過，通過調(diào)整稅收的方式來盤活空置住房，尚需時(shí)日。按照稅收法定原則，今后開征新稅的，應(yīng)當(dāng)通過全國人大及其常委會制定相應(yīng)的法律。所謂空置稅并未出現(xiàn)在十三屆全國人大常委會五年立法規(guī)劃中。這也意味著，如無意外情況，至少到2023年，空置稅不會進(jìn)入人大的立法議程。
即便通過稅收的方式試圖盤活存量房源，也不意味著這些房源會及時(shí)進(jìn)入買賣或者租賃市場，收益的高低才是這些房主們做決策時(shí)最重要的考慮因素。
房租過低還是房價(jià)太高
如今國內(nèi)多數(shù)城市房屋租售比數(shù)據(jù)較低，說明要么國內(nèi)房租偏低，要么房價(jià)偏高。在當(dāng)前情況看來，與居民收入相比，國內(nèi)熱點(diǎn)城市房租并不便宜。上述諸葛找房報(bào)告認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上看，一線城市“買不起也租不起”，中國居民大部分支出上交房東。
以整租一居室價(jià)格作為參考，北、上、深整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%，仍維持在高位；合租租金收入比分別為46.2%、43%、37.6%，就是說即使選擇合租的住房模式，在北上深租房成本也達(dá)到收入的30%以上。
部分二線城市同樣具備租房壓力，如大連、西安、杭州、成都等熱點(diǎn)二線城市的整租一居收入比大于50%，合租租金收入比也同樣位于高位。
推動租金上漲的因素除了季節(jié)性租賃小高峰外，近年來，熱點(diǎn)城市人才引進(jìn)力度加大、落戶門檻降低，人口吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，人口流入導(dǎo)致租房需求增加。比如，西安、杭州、成都近兩年高新科技行業(yè)持續(xù)發(fā)展，外來就業(yè)人口吸引力逐漸增強(qiáng)，租房成本進(jìn)一步提升。
針對這些城市的租房難、租金貴問題，中央部委試圖通過財(cái)政支持的引導(dǎo)效應(yīng)，改善其租賃住房消費(fèi)環(huán)境，加快形成租購并舉的格局。
今年7月，財(cái)政部和住建部聯(lián)合發(fā)布通知，北京、上海、南京、杭州、廣州、深圳、重慶、成都等16個城市進(jìn)入2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)范圍，中央財(cái)政將按城市規(guī)模分檔給予獎補(bǔ)資金支持。其中，直轄市每年10億元，省會城市和計(jì)劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元。試點(diǎn)示范期為三年。
換言之，上述16個城市一年獎補(bǔ)資金總額將達(dá)到134億元，如按三年計(jì)算則為402億元。按照相關(guān)方案，這些資金可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺等與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的支出。
“租賃市場的健康是房地產(chǎn)市場健康的一個重要組成部分，只有租賃市場穩(wěn)定了，買賣市場才能穩(wěn)定，當(dāng)下租賃市場的確存在部分問題，但隨著政策的重視，租賃市場的穩(wěn)定可以預(yù)期?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。
責(zé)任編輯:萬琳
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