這兩年，樓市被打了很多標簽。
舉例來說，看漲的專家，比如李鐵，總是以“城鎮(zhèn)化”、“居住品質提升”、“農(nóng)民進城”作為理由?？吹績r的人，又以“居民杠桿率”、“人均居住面積”、“房屋空置率”作為反駁的邏輯。
畢竟，房地產(chǎn)市場的體量，已經(jīng)與20年前不可同日而語了，專家們的爭議越來越多，有房族和剛需之間，觀點的分歧也越來越大。
根據(jù)平安證券房地產(chǎn)團隊的研究報告，我國商品房銷售面積在2018年首次突破17億平方米，銷售額同比上漲12.2%，多家房企利潤也明顯上升，萬科、恒大、碧桂園三家龍頭房企“日賺”接近或超過1億元。
請注意這個數(shù)字：17億平米，這就是樓市如今的體量，用“龐然大物”來形容，絲毫不為過。
然而，17億平米的樓市，可能要“凝固”了。
何為“凝固”？漲不動，跌不了，有錢的已經(jīng)買了，沒錢的寧可等等再說，市場成交趨于清淡，限購、限貸、限售措施頻出，從京滬深到新一線，從二線到地市，從縣城到城郊，房企用促銷換回款，業(yè)主用降價換現(xiàn)金，無論新房還是二手房，成交周期不斷拉長。
以下幾個消息，足夠說明問題。
第一，15個城市發(fā)布禁漲、限售政策，嚴陣以待。
據(jù)中新經(jīng)緯近日報道，根據(jù)不完全統(tǒng)計，進入2019年下半年以來，至少已有15個城市出臺樓市調控政策，通過一系列措施，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
比如，蘇州年內第四次加碼調控，在土地出讓、居民購房政策、住房信貸稅收等方面進一步收緊。大連發(fā)布通知，要求實施商品住房價格指導。洛陽住房保障和房產(chǎn)管理局明確表示要以2019年4月簽約均價為基準價，再售房源價格原則上均不得高于該基準價。
此外，廈門印發(fā)意見，加強對商業(yè)、辦公類建設項目管理，遏制商辦類建設項目變相改造為公寓、住宅等“類住宅”建筑。寧波則劍指房企違規(guī)收取認籌金，出臺商品房銷售認籌管控政策。三亞、鄭州、呼和浩特等地也先后發(fā)布通知，開展房地產(chǎn)市場專項治理。
禁漲，禁的是房價漲幅，簡單有效。限售，限的是二手房投機，立竿見影。
第二，央行、社科院“擺明態(tài)度”，住建部出“重拳”。
在8月中下旬，央行副行長直接表示：房貸利率不會下降。
在8月25日晚間，央行發(fā)布了房貸利率調整的公告，自10月8日起，房產(chǎn)按揭貸款利率機制，從過往的“基準利率乘以上下浮比例”，改為“LPR+加點”，按揭利率的“錨”，不再是基準利率，而是LPR。
短短幾天時間，央行連續(xù)發(fā)聲，加上發(fā)布措施，態(tài)度非常明確：房地產(chǎn)會繼續(xù)保持平穩(wěn)。
社科院在2019年8月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》中指出：經(jīng)過近20年的快速發(fā)展，當前住房總量供應較為充分，住房市場從總體看并無較大的實際增值空間。
意思很明顯，還指望炒房賺錢的人，已經(jīng)“落伍”了。
此外，住建部在最近一段時間連連出手，先是在8月中旬表示，將加快推動住房保障，明確住房保障設計和基本框架，為規(guī)范保障房準入使用和退出提供依據(jù)。
隨后又發(fā)布了實現(xiàn)房屋交易合同網(wǎng)簽備案全覆蓋的通知，系統(tǒng)多部門聯(lián)網(wǎng)，在第二次房產(chǎn)普查、房產(chǎn)稅落地預期的前提下， 其中意味不言自明。
如果說社科院的報告只是一種觀點的闡釋，那么央行房貸利率參考LPR的機制、住建部發(fā)布的推進保障房、網(wǎng)簽備案全覆蓋，則像一記“重拳”一般，讓樓市氣氛更快得回歸理性。
筆者認為，這預示房地產(chǎn)市場的“寒冬”提前來了。
雖然還是初秋，今年的“金九銀十”，卻似乎有成為“史上最冷”的兆頭，數(shù)據(jù)顯示，在8月份，一線城市新房成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。二三線城市成交量同環(huán)比雙降，跌幅分別為3%和6%。
顯然，天氣雖然還算涼爽，樓市的溫度卻直線下降，不光是成交量，還有賣地收入、房企融資額、土地市場溢價率，都出現(xiàn)了明顯走弱。
不過，需要強調一點：所謂“寒冬”，更多的是指在土地流拍、房企降價促銷、二手房成交清淡的基礎上，市場氣氛回歸理性，并非是指樓市會出現(xiàn)大起大落。
早在七月份，包括《經(jīng)濟日報》、《經(jīng)濟參考報》在內的多家媒體，就已經(jīng)對下半年樓市做出了展望，寒冬提前到來絲毫不令人意外。
《經(jīng)濟日報》的報道說：展望下半年樓市，大致能夠用“穩(wěn)”“嚴”“緊”三個字進行概括。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期將得到進一步落實。既防止房價過快上漲，又避免大起大落。
7月底，《每日經(jīng)濟新聞》指出：熱點城市不再公布房價，房地產(chǎn)融資全面收緊，樓市調控已超出預期。
8月份，《經(jīng)濟參考報》報道稱：下半年政策仍將以穩(wěn)為主，但房地產(chǎn)市場面臨進一步規(guī)模調整，同時應當警惕部分三四線出現(xiàn)新的庫存風險。
密集的發(fā)聲，意味著密集的信號，注意，“穩(wěn)”字，就是防止大起大落，大漲不可能，大跌亦然。
這就是預期的重要性，15個城市密集發(fā)布調控措施，只是大環(huán)境下的“小插曲”，未來肯定還會有更多的城市加入。而央行、社科院、住建部密集的發(fā)聲，就相當于一套“組合拳”，將房地產(chǎn)市場“鎖定”到固有的位置，讓價格變得更平穩(wěn)，讓剛需族買房有更多的余地。
責任編輯:張弓
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