一場疫情，讓春節(jié)假期變得十分漫長，城市街頭不復往日的車水馬龍，沒有人潮、沒有堵車，一切都像是人們曾經(jīng)想要擁有的樣子。但現(xiàn)在，沒有人不期待城市能回到當初那個繁榮甚至有些擁堵的狀態(tài)。
不過，目前防控形勢依然嚴峻，為了減少這場疫情對生活和經(jīng)濟的沖擊，各行各業(yè)的人們也開始自救。學校紛紛鼓勵老師做“主播”，餐廳加快轉型外賣和“菜場”，一些公司撿起擱置許久的在線協(xié)作方案，就連房地產(chǎn)企業(yè)也啟動了線上賣房。
一、疫情之下，房企承壓
房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，一旦資金鏈斷裂，生產(chǎn)將不可持續(xù)。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流至關重要，而房企現(xiàn)金流的主要流入來源則是銷售回款和借貸。
按照慣例，每年三四月份都是房地產(chǎn)企業(yè)銷售的重要時段。以2019年為例，銷售總量為15.9萬億，其中一二月份占比合計8%，3月份占9%。但今年突如其來的疫情打斷了這個節(jié)奏。
武漢長期以來都是眾多全國性房企布局的核心城市。據(jù)第一財經(jīng)統(tǒng)計，對于全國前二十強房企，湖北省銷售額占全國銷售額之比基本維持在4-6%之間。而此次疫情相對較重的廣東、浙江、湖南、河南、重慶等省市都是房地產(chǎn)頭部企業(yè)大舉投資的區(qū)域市場。
疫情期間，超過20多個省區(qū)市售樓處按下暫停鍵、項目復工日期不斷延長，這都對銷售回款造成不利，小房企可能破產(chǎn)，大房企則難免現(xiàn)金流吃緊。
此外，即將到期的企業(yè)債券，給房企帶來不小的再融資壓力。2020年和2021年是房企還債的高峰期。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2020年中國房企債券到期償還總規(guī)模為7493.9億元，2021年將超過1萬億元。
據(jù)國際評級機構惠譽在2月17日發(fā)布的報告，在由惠譽給出債券信用評級的166家中國公司中，有7家公司的“資本市場債務再融資風險”處于高風險級別。7家公司中6家是中小型房企。
據(jù)房地產(chǎn)研究中心克而瑞統(tǒng)計，截至2020年2月10日，全國共有69家房企破產(chǎn)，僅2月上旬就有20家。隨著新冠肺炎疫情持續(xù)，更多房企或將申請破產(chǎn)。
二、房企電商化，開啟自救之路
疫情對房企現(xiàn)金流的影響，不僅局限在中小房企，高杠桿的大型房企也開始求變以緩解資金壓力。
在售樓處關閉后，房企紛紛涌向了線上平臺。線上找房平臺和房企相繼上線“網(wǎng)上售樓處”，提供VR看房、直播賣房等。事實上，房企在線上營銷的投入已有多年，如房產(chǎn)KOL和自媒體大V的樓盤推薦、房源在線搜索、App開屏廣告等，但與電商不同的是，客戶最終的成交決策還是需要在售樓處現(xiàn)場完成。
此外，買房屬于“高客單價、低頻次”消費行為，面對疫情，消費者買房的興致缺缺，加上房子非標準化的屬性，線上場景一時難以取代線下。因此，線上購房的效果最初并不如預期。
線上購房效果不佳，融創(chuàng)、新力、碧桂園、陽光城等房企又相繼推出“無理由退房”服務，期望能鎖定部分購房需求。這一服務并非新生概念，由恒大于2015年4月最早提出。也正是恒大，將電商賣貨打折引流的套路學到了極致。
恒大是典型的高周轉房企，依賴“快開工、快銷售、快回款”的方式來沖規(guī)模并實現(xiàn)高利潤。這種方式能提高資金周轉率，但要求企業(yè)有較快的現(xiàn)金回流速度，否則難以為繼。
因此，面對疫情，恒大加大了線上售房的力度，其全民營銷活動和“全線75折”政策賺足了眼球。在2月16日的發(fā)布會上，恒大管理層宣布，自2月13日全面實現(xiàn)網(wǎng)上銷售以來，3天內實現(xiàn)客戶認購房屋47540套，對應價值約580億元。
恒大之后，富力地產(chǎn)、中南建設等房企陸續(xù)效仿，未來或許更多房企會繼續(xù)跟進。盡管營銷活動為房企增加不少成本，但早起的鳥兒才有蟲吃，越早搶到客人，才能先解決回款問題。
三、政策紓困樓市
新冠疫情將現(xiàn)金流緊張的房企推向了懸崖邊緣。作為中國經(jīng)濟的壓艙石，房地產(chǎn)行業(yè)并不缺少爭議，但必須承認的是，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，中國經(jīng)濟的發(fā)展將受到較大影響。
在疫情發(fā)生后，從中央層面到地方層面，均推出一系列政策緩解房企壓力。
目前，央行、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局等多個部委共出臺了若干專項通知。從目前出臺的支持政策內容看，主要包括金融資金支持和專項企業(yè)紓困兩方面：
一是面向全社會提供資金流動性支持，具有廣泛性。主要通過公開市場操作提供充足貨幣流動性、適當下調貸款利率及增加信用貸款等方式。
2月3日至17日間，央行僅通過公開市場操作投放的流動性就高達3萬億元，較充裕的流動性將引導資金成本有所降低，LPR利率大概率下行，與疫情所產(chǎn)生的對企業(yè)現(xiàn)金流的影響相對沖。
二是針對受疫情影響個人和企業(yè)的支持，主要包括企業(yè)營業(yè)產(chǎn)生的稅項的減免、個人所得稅的免征、企業(yè)及個人捐贈相關納稅的扣除、對部分疫情防控保障企業(yè)貸款的財政貼息等。
各省市也紛紛出臺政策舒緩房地產(chǎn)行業(yè)困境。目前已有十余省市集體出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的階段性紓困新政，具體涉及：延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預售條件、稅款繳納最長可延期3個月、繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請減免等，意在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉壓力，支持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場以及經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展。
還有部分地區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會諫言：階段性放寬預售政策，適當放寬限購政策，降低按揭首付比例，降低二手房交易稅費等，以期提振居民購房需求，減緩市場下行壓力。
現(xiàn)在的問題是，要為了疫情調整樓市調控政策嗎？目前，多家證券機構預計，樓市調控政策或將出現(xiàn)邊際寬松。民生證券研究員認為，從宏觀經(jīng)濟來看，目前政策層面在逐步釋放流動性，對沖疫情沖擊。即便沒有疫情影響，房地產(chǎn)銷售端的增速也將在2020年一季度由正轉負，樓市政策調整迫在眉睫。
目前來看，未來是否放松房地產(chǎn)調控仍有待觀察。
四、“75折”之后
在“全線75折”的熱鬧背后，中國樓市還需要在壓力之下進行一些冷思考。
《經(jīng)濟學人》二月刊文章提出，過去半個多世紀，鼓勵自住的房產(chǎn)政策和對“居者有其屋”的執(zhí)念已經(jīng)在西方引發(fā)了史上最嚴重、持續(xù)時間最長的慢性經(jīng)濟危機。富裕國家的房價高企和房貸積累加大了發(fā)生危機的可能，也使市場變得不穩(wěn)固、低效和不公平。
縱觀全球，多數(shù)大城市都染上了這樣的慢性病。在美國，房價的瘋狂上漲集中在一些繁榮城市，其他富裕國家的全國平均房價均已飆升，英語國家都出現(xiàn)了全民押注房地產(chǎn)的趨勢。
失敗的根源在于住房建設不足，尤其是在就業(yè)崗位充足的繁榮城市附近。各種繁瑣的高房租和高房價抑制了外來人口，進而造成增長放緩。此外，住房成本的飛漲造成了巨大的不平等，加劇了代際和地區(qū)差異。
這樣的情景在我們國家也并不陌生。盡管城市管理者都為城市建立了很多好故事和新名片，但市民們依然感到困惑：特殊時期，生活的物資可以得到保障嗎？狼性工作方式會帶來好的報酬嗎？城市的“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈，未來養(yǎng)老能獲得保障嗎？對于新市民來說，則還有能否在這座城市立足的焦慮
責任編輯:楊青
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