墻體修繕、管網(wǎng)入墻……經(jīng)過(guò)實(shí)施老舊小區(qū)改造，呼和浩特市賽罕區(qū)公交綜合小區(qū)煥然一新。呼和浩特市公共資源交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布信息顯示，2023年大學(xué)西路街道公交綜合小區(qū)等5個(gè)老舊小區(qū)樓房主體改造工程資金來(lái)源為——政府投資100%。

城市是各類(lèi)要素資源和經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)最集中的地方，老舊小區(qū)改造是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、增進(jìn)民生福祉的重要抓手。近年來(lái)，調(diào)動(dòng)社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的呼聲高漲。那么，老舊小區(qū)改造中，我區(qū)社會(huì)資本參與情況怎么樣？堵點(diǎn)難點(diǎn)在哪兒？如何破題前行，引導(dǎo)社會(huì)力量積極參與老舊小區(qū)改造，盤(pán)活小區(qū)閑散資源？記者展開(kāi)了深入調(diào)查。

政府主導(dǎo)，改造資金財(cái)政依賴(lài)度高

自治區(qū)住建廳統(tǒng)計(jì)顯示：自2019年黨中央、國(guó)務(wù)院部署城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造這一惠民生、擴(kuò)內(nèi)需重大舉措以來(lái)，內(nèi)蒙古累計(jì)改造老舊小區(qū)5108個(gè)、67.76萬(wàn)戶(hù)，涉及建筑面積5911萬(wàn)平方米，惠及人口近190多萬(wàn)，累計(jì)完成投資148億元，先后提供了近10萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。

“目前，老舊小區(qū)改造資金來(lái)源中，中央補(bǔ)助資金占比52%，自治區(qū)財(cái)政補(bǔ)助資金占比7.4%，地方專(zhuān)項(xiàng)債占比12%，電力、通信、燃?xì)獾裙芫€(xiàn)單位投資占比7.4%，居民自籌占比1%左右（主要包括居民更換窗戶(hù)、戶(hù)內(nèi)管網(wǎng)改造），其余為地方自籌。社會(huì)資金占比較少?！弊灾螀^(qū)住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

據(jù)了解，老舊小區(qū)改造主要分為基礎(chǔ)類(lèi)、完善類(lèi)、提升類(lèi)。其中，基礎(chǔ)類(lèi)主要包括小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)直接相關(guān)的供水、排水、供電、移動(dòng)通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶(hù)、架空線(xiàn)路規(guī)整（入地）和建筑物公共部位維修等。完善類(lèi)主要包括拆除違章建筑、物業(yè)用房、充電設(shè)施、居民活動(dòng)室、健身器材、綠化美化等。提升類(lèi)主要包括社區(qū)、衛(wèi)生、教育等公共服務(wù)設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場(chǎng)、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。

“各盟市、旗縣（市、區(qū)）在實(shí)際改造中，依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》的有關(guān)要求，按照基礎(chǔ)類(lèi)應(yīng)改盡改、完善類(lèi)能改多改、提升類(lèi)積極推進(jìn)的原則，因地制宜確定改造內(nèi)容清單。由于各地財(cái)力等各種因素所限，目前基礎(chǔ)類(lèi)改造實(shí)現(xiàn)全覆蓋，完善類(lèi)改造在逐漸推開(kāi)，提升類(lèi)改造在試點(diǎn)推進(jìn)。”自治區(qū)住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

社會(huì)資本對(duì)接續(xù)、高效、高質(zhì)推進(jìn)老舊小區(qū)改造具有重要作用。但記者在調(diào)查中了解到，受現(xiàn)行規(guī)范制約、老舊小區(qū)增益空間有限、缺乏配套金融工具等影響，社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造仍存在“不愿投、不敢投、投不起”等突出問(wèn)題。

“目前吸引社會(huì)投資方面，主要包括供電、通信等運(yùn)營(yíng)單位出資，對(duì)水氣熱管網(wǎng)等老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施升級(jí)改造。去年全市老舊小區(qū)改造投資的18億元中，有1億元來(lái)自電力、通信等運(yùn)營(yíng)商的支持?！焙艉秃铺厥凶〗ň钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

內(nèi)蒙古自治區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心社會(huì)發(fā)展研究處處長(zhǎng)曹永萍指出，老舊小區(qū)在改造過(guò)程中存在：改造資金的財(cái)政依賴(lài)度高，社會(huì)資本進(jìn)入積極性低，尚未建立多元化融資機(jī)制，不少地方改造資金主要靠財(cái)政補(bǔ)貼；缺乏改造后持續(xù)的維護(hù)資金、居民議事規(guī)則及后續(xù)管理機(jī)制等。

據(jù)了解，在其他一些省區(qū)，社會(huì)力量參與老舊小區(qū)改造的積極性同樣不高，這種現(xiàn)象已成為多地共性。

試點(diǎn)引路，高質(zhì)量打造“完整居住社區(qū)”范本

住建部2020年就明確要求，在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，要建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制。

我區(qū)在推進(jìn)老舊小區(qū)改造過(guò)程中，也在積極推動(dòng)社會(huì)力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，并取得了一些成績(jī)。

包頭市友誼十九改造項(xiàng)目中，吸引中鐵十局康養(yǎng)公司投資6000萬(wàn)在鍋爐房院內(nèi)新建4層5600平方米“滿(mǎn)庭萱頤養(yǎng)中心”，設(shè)置128張居住床位，提供全天候養(yǎng)老服務(wù)。

鄂爾多斯市準(zhǔn)格爾旗藍(lán)天街道辦創(chuàng)新實(shí)施“共建實(shí)踐金”項(xiàng)目，協(xié)調(diào)包聯(lián)單位和駐地企事業(yè)單位為社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的新建、改建、擴(kuò)建和維護(hù)、改造、提升出力，在鐵北社區(qū)、烏蘭小區(qū)建設(shè)了幸福安康里口袋廣場(chǎng)等，為居民提供了休閑娛樂(lè)的好去處，從根本上提升了小區(qū)的宜居檔次。

結(jié)合完整居住社區(qū)補(bǔ)短板和綠色社區(qū)創(chuàng)建行動(dòng)，我區(qū)已累計(jì)實(shí)施47個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造完善提升類(lèi)示范項(xiàng)目，其中7個(gè)項(xiàng)目列入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)系點(diǎn)清單項(xiàng)目（全國(guó)推廣經(jīng)驗(yàn)）。示范項(xiàng)目統(tǒng)籌考慮社區(qū)活動(dòng)、養(yǎng)老托幼、文化衛(wèi)生等各類(lèi)便民服務(wù)、公共服務(wù)內(nèi)容，進(jìn)一步補(bǔ)齊社區(qū)服務(wù)設(shè)施短板，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量打造“完整居住社區(qū)”范本，構(gòu)建居民15分鐘生活圈。

2021年以來(lái)，我區(qū)在老舊小區(qū)改造中共吸引社會(huì)投資建成2648個(gè)充電樁、新增智能快遞柜295個(gè)。

堵點(diǎn)透視，呼吁建立多方共擔(dān)資金籌集機(jī)制

社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造由典型引路到全面開(kāi)花目前還有點(diǎn)兒難。那么，堵點(diǎn)、難點(diǎn)在哪里？

“投資回報(bào)周期長(zhǎng)、回報(bào)率低、收益少，使得企業(yè)不愿意參與老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。目前有限的社會(huì)投資主要集中在有經(jīng)營(yíng)收益的項(xiàng)目中，比如快遞柜、養(yǎng)老中心等。”自治區(qū)住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人指出。

“雖然我市在推動(dòng)實(shí)施老舊小區(qū)改造中取得了一定成效，但與國(guó)家老舊小區(qū)改造試點(diǎn)城市要求相比仍然存在差距。主要表現(xiàn)在：旗縣區(qū)積極性和主動(dòng)性仍然不夠高，核心原因是地方財(cái)政財(cái)力不足，導(dǎo)致施工進(jìn)度等工作滯后。爭(zhēng)取社會(huì)資本、金融機(jī)構(gòu)參與的渠道不通暢、政策偏緊，基礎(chǔ)類(lèi)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，基本屬于無(wú)收益、投資大、剛性需求類(lèi)項(xiàng)目。受防范化解政府債務(wù)政策限制，金融機(jī)構(gòu)貸款難度較大，籌資渠道單一?！焙艉秃铺厥凶〗ň钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人指出。

針對(duì)老舊小區(qū)改造實(shí)施過(guò)程中存在的資金投入、物業(yè)管理等長(zhǎng)效機(jī)制建立等問(wèn)題，在今年全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員、北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司總經(jīng)理李巖建議，引入社會(huì)資本、盤(pán)活存量資源，構(gòu)建科學(xué)完善的社區(qū)民生經(jīng)濟(jì)微循環(huán)體系。

“在多渠道籌措資金方面，通過(guò)盤(pán)活存量資源，挖掘服務(wù)收益潛力以及通過(guò)相應(yīng)財(cái)稅優(yōu)惠，建立多方共擔(dān)的資金籌集機(jī)制，確保老舊小區(qū)改造工作順利進(jìn)行。”曹永萍建議，盤(pán)活老舊小區(qū)閑置地塊，通過(guò)調(diào)增容積率、改變用途等，吸引社會(huì)力量投資。通過(guò)PPP模式，由民企、國(guó)企成立合資公司作為實(shí)施運(yùn)營(yíng)主體，實(shí)行一體化改造運(yùn)營(yíng)。新建改建養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施，通過(guò)挖掘小區(qū)及周邊存量資源，引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)所有者讓渡周邊國(guó)有資產(chǎn)收益及小區(qū)公共收益，包括停車(chē)位、充電樁、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，實(shí)現(xiàn)回收投資。

未來(lái)可期，探索老舊小區(qū)改造全生命周期建管一體化機(jī)制

放眼全國(guó)，廣州正在以“繡花”功夫推進(jìn)老舊小區(qū)改造。今年5月17日，廣州出臺(tái)引入社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全流程辦法，讓老舊小區(qū)改造市場(chǎng)化有章可循，助力實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造全生命周期建管一體化，提升老舊小區(qū)改造、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)水平。

為規(guī)范資金使用管理，提高城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造資金使用效率，2020年，呼和浩特市出臺(tái)了《呼和浩特市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金管理辦法》。今年，按照國(guó)家的導(dǎo)向性意見(jiàn)，呼和浩特市住建局牽頭重新修訂了相關(guān)政策，從改造內(nèi)容、改造標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、資金補(bǔ)助、各類(lèi)手續(xù)辦理、中央資金申請(qǐng)、居民出資、社會(huì)資本支持、施工組織、存量資源盤(pán)活等方面都做出了明確規(guī)定，充分發(fā)揮政策先行和政策保障的作用。

“今年，我們正在積極引導(dǎo)商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對(duì)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項(xiàng)目提供信貸支持。”呼和浩特市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

自治區(qū)層面，也在想方設(shè)法引導(dǎo)社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，本著誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則，將這項(xiàng)民生工程辦好、辦實(shí)?！跋乱徊剑覀円鐣?huì)力量通過(guò)廣告投放、建設(shè)充電設(shè)施、投放智能快遞箱等方式參與改造，鼓勵(lì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目由提供‘投融資+設(shè)計(jì)+改造+運(yùn)營(yíng)+物業(yè)’全過(guò)程一體化系統(tǒng)服務(wù)的運(yùn)營(yíng)主體參與實(shí)施。探索改造項(xiàng)目通過(guò)銀行貸款、企業(yè)債券等方式籌集資金。”自治區(qū)住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。